Експерт: Съветвам да не инвестирате в имоти, при влизане в еврозоната цените ще паднат поне с 10-20%

Ако имахме добре работеща държава,  икономическите ни показатели щяха да са като на Естония и на Полша, казва председателят на Съвета на директорите на “Елана финансов холдинг”

В САЩ 50% от спестяванията на хората са в акции, а у нас в тях стоят около 1-2% 

Ако се обяви емисия ДЦК за физически лица с 2,5% лихва, веднага ще се изкупи. Не разбирам защо не се прави

– Г-н Колчев, ние може би вече свикваме да живеем без редовно правителство, но не е ли все пак това лош сигнал към предприемачите, инвеститорите и изобщо към бизнеса?

– Винаги съм казвал, че българският бизнес се оправя въпреки политиците, защото в много случаи те повече пречат, отколкото помагат. Но за съжаление, трябва да признаем, че липсата на държава повече от две години започна да се отразява зле и на бизнеса, което неминуемо ще доведе и до влошаване на бизнесклимата в страната.

– Не ви ли се струва малко странен фактът, че на този фон основните икономически показатели на страната никак не са зле?

– Ще ви отговоря по друг начин – ако имаше добре работеща държава, икономическите показатели щяха да са много по-добри. Поне щяха да са съизмерими с тези на Естония и на Полша.

– А как разчитате победата на Доналд Тръмп на президентските избори в САЩ? Всички казват, че вдигне ли той наистина митата за европейските стоки, това ще провокира рецесия у нашите най-големи външнотърговски партньори.

– Аз не очаквам огромни сътресения при повторното му влизане в Белия дом, защото трябва да правим разлика между предизборно говорене и реална политика. За разлика от нас, където политикът на власт може да направи огромни глупости, в САЩ системата работи. Въпреки че Тръмп разполага с мнозинство и в Сената, и в Камарата, което рядко се случва, той няма да може, а вероятно и не иска да реализира всичко, което е говорил в кампанията.

За бизнеса в САЩ – а Тръмп ще управлява Щатите, както се управлява бизнес, не е изгодно да влиза в търговски войни с Китай и с Европа. Да, може да вдигне някои мита, но едва ли ще са за структуроопределящи стоки, защото и Европа, и Китай ще отговорят със същото, а това не е полезно за американския бизнес. На Тръмп му е ясно, че бизнесът без ограничения и без бариери постига по-добри резултати от бизнес, пред който има такива пречки.

– Вероятно ние в Европа обаче не бихме посмели да наложим високи мита върху втечнения природен газ от САЩ?

– Енергийната криза преди две години донякъде се дължеше и на лошо планиране. Породи се от това, че Европа очакваше, че ще излезе от пандемията значително по-бавно и затова планира по-малко енергийни доставки по дотогавашните канали, т.е. 80% по тръба от Русия.

Оттам нататък, когато европейската икономика се възстанови по-бързо от очакваното, се появи недостиг на газ и Русия се възползва и го продаваше на много по-високи цени. В ЕС значително количество от цялата енергия се добива с помощта на природен газ и когато неговата цена скочи 3 пъти, цялата енергия поскъпна с толкова. Това доведе до съществено повишение на производствените цени, оттам – и на инфлацията.

Сега ситуацията вече не е същата – Европа има достъп до природен газ от различни източници и цената се върна на нивата преди пандемията и преди украинската криза.

В САЩ енергията било поради това, че сами си добиват значителни количества, било поради други причини, е много по-евтина, отколкото в Европа, което е основен фактор за конкурентоспособността на тяхната икономика. Европа просто няма собствени съществени енергийни ресурси.

– Споменахте инфлацията, но според вас правят ли нещо целенасочено управляващите, за да я овладеят, или пасивно се разчита поне да не се внася отвън?

– За жалост, фокусът в момента е върху предизборното говорене. Обещават се увеличения на възнагражденията, без да е ясно откъде точно ще дойдат тези пари. Искрено се надявам в Министерството на финансите да е останал някакъв здрав разум.

Защото, за да влезем в еврозоната, трябва да покажем овладяване на инфлацията, а ако се изпълнят всички предизборни обещания за вдигане на заплати, това няма как да стане.

– А ще съумеят ли политиците да овладеят бюджетния дефицит в рамките на 3%? Или вие не вярвате в апокалиптичните картини, които се описваха по време на предизборната кампания?

– За мен не е проблем България да има бюджет в рамките на 3%, особено ако се запушат пробойните в нереформираните социална и здравна система. И здравната каса може напълно да се дигитализира в една единна интегрирана система, и в НОИ може да се види много лесно кои са фалшивите телкове. Просто трябва политическа воля да се спрат тези пробойни и липсата ѝ за мен показва, че политиците имат полза от сегашния хаос. Дали поради някакви електорални ползи, или по други причини, не знам.

– Какво показва един прагматичен поглед към нещата в момента – време ли е за консерватизъм и за пестеливост, или напротив? И най-вече в какво да си влагат хората парите освен в имоти?

– За мен влагането в имот не е рационална инвестиция. Да си купиш жилище за живеене за теб и за децата ти – това да. Но да си купиш 5 апартамента, защото нямало в какво друго да вложиш спестяванията си, за мен е безумие.

– Търговците с имоти твърдят, че възвръщаемостта при отдаването под наем е около 5-6%, т.е. много над почти нулевите лихви по депозитите.

– Да, но за да дадеш под наем този апартамент, трябва да го обзаведеш, а това при сегашните цени на мебелите означава, че ще трябва да го даваш под наем години наред, за да избиеш само парите за мебелите.

За разлика от цените на самите имоти, които се удвоиха в последните две години, не виждам равнището на наемите да се е увеличило съществено. От това доходността на “инвестицията” в недвижим имот пада драстично.

По-важното при недвижимите имоти, което не харесвам в качеството им на инвестиция, е, че влизането и излизането от нея е много скъпо – над 10%. Имате комисиони на брокерите при покупката и продажбата, местен данък за придобиването, разходи за обзавеждане. Ако разсъждавате чисто финансово, инвестирайки в имот, вие трябва да чакате цената му да порасне поне с 10%, за да сте на нула с тази инвестиция и едва след това евентуално да печелите.

Сега цените им растат много бързо, което за мен определено е надуване на балон. Но аз лично очаквам да има корекция надолу на цените на имотите поне с 10-20%, след като влезем в еврозоната.

Едно от обясненията, които аз давам на този драматичен скок на цените на имотите, е наличието на прекалено много кеш в България извън оборотите. Това са пари в левове, които няма как да бъдат декларирани и превалутирани при преминаване към еврото – пари под дюшеците и по касетки в банките. И придобиването на имот с тези пари непосредствено преди влизането ни в еврозоната е един от малкото начини за изчистването на този кеш.

– Но каква му е алтернативата на един човек със спестявания, който просто иска да си опази парите от инфлацията?

– Винаги е имало алтернатива. Ако щете, дори едни елементарни държавни ценни книжа (ДЦК), които вече носят над 3% лихва. А в банките има над 110 млрд. лв. на почти нулева лихва.

– Ако обаче отида като физическо лице да си купя ДЦК, кой ще ми продаде?

– Всяка банка може да ви продаде. Няма да ви продадат за хиляда лева, а за 50 хиляди или за 100 хиляди лева, но един апартамент струва повече.

Вече е въпрос на държавническо мислене финансовото министерство да направи емисии на ДЦК, които гражданите да си купуват свободно. Това обаче не се прави. Според мен, ако се обяви емисия за физически лица на 2,5%, тя веднага ще се изкупи и не мога да разбера защо това не се прави.

– А какво става с лихвите по кредитите? Чакахме толкова време да се вдигнат, но не се случи.

– Няма как да се случи, защото в банките има огромна ликвидност, поради което лихвите по депозитите са значително по-ниски от тези в Западна Европа. На нашите банки им е удобно да предлагат евтини ипотеки, защото те ги карат да се чувстват сигурни, макар че не би трябвало – при една корекция на цените надолу много апартаменти ще останат в банките, както се случи през 2012 г.

Лихвите на банките – и по депозитите, и по ипотеките според мен ще продължат да са толкова ниски още известно време. Абсурдът е, че лихвите по бизнес кредитите са по-високи от ипотеките. Но банките са прекалено разглезени и нямат желание да се занимават с реалния бизнес. По-трудно е, трябва непрекъснато да наблюдаваш този бизнес, докато ипотеката са няколко листа хартия, които прибираш в папките и си стоят там 30 години.

А от друга страна, хората продължават да държат парите си в банките въпреки почти нулевите лихви. В САЩ над 50% от спестяванията на хората са във фондове и в акции, докато у нас това съставлява едва 1-2% от спестяванията.

А миналата година борсово търгуваните фондове – и Dow Jones, и NASDAQ, направиха съответно 14% и 4%. Същата доходност бихте получили и вие, ако бяхте си купили ETF върху тези индекси. В последните 100 години Dow Jones e направил средно над 7,5% годишно, независимо че през това столетие икономиката е минавала през много кризи и една световна война.

Вземете за пример дори индекса на Българската фондова борса – за миналата година той нарасна средно с 27%, тази година се очертава пак добър ръст.

Когато говорим за финансовите пазари, трябва да имаме предвид и тяхната волатилност и рисковете, които носят. Или трябва добре да познаваме пазарите и да ги следим непрекъснато, или да предоставим това на някого, който разбира – така, както не си строим сами къща или не си оправяме сами колата, поне в повечето случаи.

Това е далеч по-добро решение за хора, които нямат време и познания да следят и анализират финансовите пазари. Има достатъчно професионалисти на пазара, които вярно – ще вземат комисиона за това, че управляват парите ви, но и вие ще спечелите повече от вложението си.

Има също инвестиционни планове, които позволяват да правите периодични, например месечни, вноски към избран инвестиционен продукт, които сам преценявате колко да са.

– Нашият капиталов пазар има 15% ръст миналата година, но защо продължава да е толкова малък?

– Сред бившите соц-държави единствено Чехия, Полша и Румъния имат големи спрямо мащабите си капиталови пазари.

Общото между тях е, че там държавата се намеси и подкрепи развитието на местния капиталов пазар. Листнаха 20 – 30% от големите си енергийни и инфраструктурни компании на борсите си. По този начин привлякоха глобални инвеститори, а след това дойдоха и множеството дребни.

У нас, за съжаление, българската енергетика си стои изцяло държавна, макар че ако пусне 20% на борсата, държавата в никакъв случай не би загубила контрола.

Да, ще се изисква много по-голяма прозрачност в сектора и може би точно това е пречката.

CV

Камен Колчев е председател на Съвета на директорите на “Елана Финансов холдинг”.

Завършил е магистратура по информатика в СУ “Св. Кл. Охридски”, има и магистратура по международни капиталови пазари от Института по финанси в Ню Йорк.

Професионалната му кариера във финансовия сектор започва през 1991 г., в момента е председател на Съвета на директорите на “Елана финансов холдинг”.

Активно участва във формирането и развитието на капиталовия пазар в България

24 часа

24chasa.bg